科技企业租赁需求活跃,零售市场新兴业态持续扩张

摘要:北京时间2019-04-15 15:56 乐居买房为您报道关于【科技企业租赁需求活跃,零售市场新兴业态持续扩张】的具体情况和说明,让www.myxinge.cn新闻频道的以图文形式为您慢慢道来。

2019年第一季度优质办公楼市场仅录得一栋乙级办公楼项目入市,新增供应量连续两个季度保持低位;全市空置率环比下降1.8个百分点至34.0%,全市净有效租金环比微幅下降0.2%至86元/平方米/月。仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣表示:“本季度科技企业租赁需求活跃,联合办公仍有扩张案例。”

高端住宅市场调控政策持续,房价涨幅受限,淡季成交量环比下滑。优质零售物业市场本季度无新项目入市,空置率小幅下降,全市首层非主力店租金环比微升0.3%。非保税仓储物流地产市场本季度无新增供应,总体量维持157.6万平方米;由于一季度为传统淡季,导致空置率环比上升5.2个百分点至9.8%,租金同质比指数环比上浮0.1%。

优质办公楼

仅一栋乙级办公楼入市,空置率持续下降

一季度仅录得一栋乙级办公楼项目入市,即位于汉口沿江商务区的都市产业大厦,体量为3.1万平方米。截至2019年第一季度,武汉市优质办公楼总体量达到527.4万平方米,环比增长0.2%,同比上升12.8%。其中甲级总体量为215.1万平方米,乙级总体量为312.3万平方米。

由于新增供应偏低,加上需求稳步释放,全市优质办公楼市场空置率环比下降1.8个百分点至34.0%。其中甲级办公楼空置率环比下降1.6个百分点至34.5%;乙级办公楼空置率环比下降1.9个百分点至33.7%。

科技企业持续活跃,联合办公仍有扩张案例

第一季度武汉优质办公楼市场净吸纳量达9.8万平方米,其中甲级办公楼净吸纳量为4.4万平方米,乙级办公楼净吸纳量为5.4万平方米。

除金融、地产类等传统租户以外,一季度科技企业需求持续活跃,且不再局限于光谷地区,仲量联行观察到,知名科技公司的租赁需求延伸至汉口沿江商务区。另外,联合办公也有大面积的租赁。随着第三产业的发展,预计金融、地产、专业服务及科技类企业未来仍是办公楼租赁市场的主力军。

甲级办公楼租金保持平稳,未来仍将承压

尽管新增供应连续两个季度保持低位,但是全市净有效租金并未上涨,仍保持平稳。甲级办公楼净有效租金为106元/平方米/月,同质比环比持平。乙级办公楼净有效租金为72元/平方米/月,同质比环比微降0.4%。

由于最近几年武汉办公楼的新增供应量较大,且2019年的新增供应主要集中在下半年,即使短期新增供应偏低,租金预期也依旧谨慎。仲量联行预计,在供应高峰之下,武汉办公楼市场竞争将更加激烈,租金仍将承压。

高端住宅

调控政策不变,淡季特征凸显

一季度武汉调控政策维持,并未进一步收紧。刚需继续主导市场,投机性需求持续受到抑制。由于一季度推出的高端住宅楼盘主要集中在三月,部分楼盘甚至在三月底才推出,使得武汉呈现出明显的淡季特征。

供需双降,一手房价格小幅上扬

由于春节效应,一季度前两个月供应偏低,开发商集中在三月份推出楼盘。一季度高端住宅录得新增供应3,384套,环比减少3,453套。从细分片区来看,新增供应主要集中在洪山区和汉阳区,武昌和汉口本季度则供应偏低。本季度需求释放缓慢,购房者在淡季并不活跃,当季成交1,901套,环比下降3,995套。

价格方面,经过严格的调控政策之后,一手房价格涨幅明显收窄。本季度一手房可比项目的价格环比小幅上涨0.2%至19,910元/平方米。受到整体市场降温的影响,二手房的价格持续回落,本季度二手房价格环比下降0.4%至19,317元/平方米。

市场活跃度有望提升,价格将继续趋稳

随着淡季向旺季转换,一季度末的推盘将在未来逐渐去化,成交量有望回升。伴随户籍政策的开放以及政策对刚需的倾斜,仲量联行预计,刚需将持续释放。价格更高的一线临江豪宅则更倾向于满足改善型需求。

由于调控政策效果显现,“炒房”将持续受到抑制,这利于一手房价格趋稳。受到一手房限价以及刚需优先选房比例提升的影响,购房者对二手房的需求或将持续降温,二手房价格预期依旧谨慎。

优质零售物业

本季度无新项目入市,全市零售物业空置率小幅下降

受春节假期影响,本季度武汉市优质零售市场没有新增项目入市,全市总体量维持在671.2万平方米,同比增长2.6%。在无新项目入市的背景下,武汉零售物业市场的供需关系较为稳定,空置率环比下降0.2个百分点至7.9%,净吸纳量较上一季度上升,本季度净吸纳为10,938平方米。

相较于2018年仅10.9万平方米的新增供应,2019年武汉的优质零售物业市场供应加快,预计将迎来39.2万平方米的新增项目,其中包括位于汉口的壹方北馆、武汉环球贸易中心南北区、新世界K11,以及位于武昌的帝斯曼国际中心等。仲量联行预计,未来三年的新增供应将保持在高位,且呈逐年上升趋势,空置率也将随之上扬。

餐饮、生活配套和时尚业态表现活跃,新兴业态持续扩张

本季度传统餐饮租户仍保持活跃。其中,奈雪的茶在武广商圈新开主题旗舰礼物店,探索创新茶饮零售经营模式,为武汉消费者带来新鲜的娱乐互动体验与丰富的周边产品;鹿角巷在中商广场临街开出武汉第三家店,加剧中南中北路商圈的“网红”奶茶竞争;跨界甜点店La Moda落子武汉天地,融合下午茶、鸡尾酒、花艺与香氛等多重元素,新兴业态尚待市场检验。

另外,生活配套和时尚等业态的租赁需求强劲。生活配套方面,曾合作过梅赛德斯奔驰、VERA WANG 、COCO CHANNEL等国际著名品牌的花卉香氛店In Rofer亮相汉街万达广场。时尚品牌方面,经典国际珠宝手表品牌萧邦(Chopard)落子武广商圈;另有银泰旗下高端品牌买手店西有全球好店入驻珞珈创意体验城,传统百货持续探索新零售,为爱好时尚奢侈品牌的消费群体带来更便利的线下购物渠道。

租金稳中微升,未来新增供应将对存量项目造成租金压力

由于供应放缓和需求释放,一季度全市首层非主力店租金环比微升0.3%至417元/平方米/月,资本值随租金趋势环比微增0.3个百分点。为保证入驻率及开业率达到期望,待开业项目的开发商需更多时间准备,以达成更为理想的入市表现。随着壹方北馆等优质零售项目在下一季度起集中入市,届时将对周边存量项目的租金造成压力。

非保税仓储物流地产

本季度未录得新增供应,总体量维持157.6万平方米

一季度物流地产市场没有新增项目入市,今年的新增供应将在之后的三个季度逐渐释放。仲量联行预计,2019年全年新增供应将达到28.3万平方米,而未来三年的新增供应将逐渐增多,年均新增供应有望达到35.2万平方米。

一季度为传统淡季,空置率上升

双十一、双十二这类电商节日过后,物流地产市场也进入淡季。一方面去年年底的短租客户陆续退租,另一方面部分长租客户合同到期之后并未续租,导致一季度空置率环比上行5.2个百分点至9.8%。东西湖、汉南、江夏、蔡甸等市场的空置率均有上升,市场需求整体疲弱。但是随着二季度“6.18”购物节的准备期临近,预计后续市场需求将逐渐回暖。

租金和资本值小幅上行

尽管本季度空置率上升,但是租金和资本值并未受到影响,市场仍对后续的回暖持乐观态度。本季度租金同质比指数环比上升0.1%,资本值同质比指数环比上行1.3%,预计全年租金和资本值将继续呈现同步上升趋势。

武汉市非保税仓储物流地产市场未来三年内仍将面临较大的新增供应,预计空置率也将迎来一定程度的增幅。在此期间,武汉作为全国重要的交通枢纽,凭借其四通八达的交通优势以及不断提升的综合交通体系,物流地产市场的需求也有望上涨。

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